Tapu harcı nedir, kim öder?
Tapu harcı, bir taşınmazın (ev, arsa, dükkân) mülkiyeti satış yoluyla devredilirken tapu müdürlüğünde ödenen bir harçtır. Kanuna göre hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı, satış bedelinin %2'si oranında harç öder; toplam harç %4'tür.
Uygulamada sık görülen "tapu harcının tamamını alıcı öder" durumu, taraflar arasındaki özel bir anlaşmadır. Kanun her iki tarafı da %2 ile sorumlu tutar; satıcının payını alıcının üstlenmesi pazarlık konusudur ve sözleşmede açıkça yazılması önerilir.
Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün aldığı döner sermaye ücreti (işlem ücreti) vardır. Bu ücret genellikle alıcıdan alınır.
Yasal dayanak
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife, 20/a: Satışta devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 harç. Kanuni oran binde 10'dur; 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile binde 20'ye çıkarıldı. 2026 için yürürlükte bir indirim kararı yoktur.
- Matrah (7566 sayılı Kanun, RG 19/12/2025): Harç, "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli" üzerinden alınır. Yani matrah = en yüksek(beyan edilen bedel; emlak vergisi değeri).
- Düşük beyan cezası: 7566 sayılı Kanun ile gerçeği yansıtmayan düşük beyanda, farka isabet eden harç için vergi ziyaı cezası %25'ten bir kata çıkarıldı.
- 6083 sayılı Kanun (döner sermaye): Tapu işlemlerinde alınan işlem ücretlerini düzenler. Ücretler her yıl yeniden değerleme oranında artar; 2026'da gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL'dir ve KDV dahildir.
- Cumhurbaşkanı yetkisi: Harç oranı, yeni konutların ilk satışı veya yer gibi ölçütlere göre bir katına kadar artırılabilir veya onda birine kadar indirilebilir.
Tapu harcı formülü adım adım
1. Matrah: Matrah = en yüksek(satış bedeli; emlak vergisi değeri).
2. Alıcı harcı: Matrah × %2. Satıcı harcı: Matrah × %2.
3. Döner sermaye: 2.227 TL × yöresel katsayı × bağımsız bölüm sayısı. Kredili alımda satış ve ipotek aynı başvuruda yapıldığı için 2 işlem ücreti alınır; yani bir 2.227 TL × yöresel katsayı daha eklenir.
4. Alıcının toplamı: Alıcı harcı + döner sermaye ücreti. Satıcının payını da alıcı üstlenecekse, satıcı harcını bu toplama ekleyin.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olmayan birden fazla taşınmazda (örneğin birden fazla tarla) ilk taşınmazdan sonrakiler için tam ücret yerine ilave işlem ücreti (307 TL × yöresel katsayı) alınır. Hesaplayıcı her bölüm için tam ücret uyguladığı için bu durumda sonuç biraz yüksek çıkar.
2026 tapu masrafı kalemleri
Yöresel katsayı 3,00 olan bir ilçede döner sermaye ücreti 2.227 × 3 = 6.681 TL, katsayısı 0,30 olan bir yerde 668,10 TL olur.
| Kalem | 2026 tutarı / oranı | Kim öder? |
|---|---|---|
| Alıcı tapu harcı | Matrahın %2'si | Alıcı (kanunen) |
| Satıcı tapu harcı | Matrahın %2'si | Satıcı (kanunen; anlaşmayla alıcı üstlenebilir) |
| Döner sermaye işlem ücreti | 2.227 TL × yöresel katsayı (0,30–3,00) | Genellikle alıcı |
| İlave işlem ücreti | 307 TL × yöresel katsayı | Birden fazla taşınmazda |
| İpotek (kredili alım) | +1 işlem ücreti (2.227 TL × yöresel katsayı) | Alıcı |
| Yetki alanı dışı / yurt dışı işlem | İşlem ücretinin 2 katı / 4 katı | Başvuran |
| KDV (yeni konut, satıcı müteahhitse) | %10 / %20 / %1 (aşağıda) | Alıcı, harçtan ayrı |
Örnek 1: 3.000.000 TL'lik ev, peşin alım
Satış bedeli 3.000.000 TL, yöresel katsayı 1,00, kredisiz
Matrah = 3.000.000 TL
Alıcı harcı = 3.000.000 × 0,02 = 60.000 TL; satıcı harcı da 60.000 TL (toplam 120.000 TL)
Döner sermaye = 2.227 × 1 = 2.227 TL
Alıcının toplamı = 60.000 + 2.227 = 62.227 TL. Satıcının harcını da alıcı öderse 122.227 TL.
Örnek 2: 5.000.000 TL'lik ev, konut kredisiyle
Satış bedeli 5.000.000 TL, emlak vergisi değeri 2.000.000 TL, yöresel katsayı 2,5, kredili
Matrah = en yüksek(5.000.000; 2.000.000) = 5.000.000 TL
Alıcı harcı = 100.000 TL, satıcı harcı = 100.000 TL
Döner sermaye = 2.227 × 2,5 × 2 (satış + ipotek) = 11.135 TL
Alıcının toplamı = 100.000 + 11.135 = 111.135 TL
Örnek 3: Düşük beyan riski
Beyan 1.500.000 TL, emlak vergisi değeri 2.200.000 TL, yöresel katsayı 1,5
Beyan, emlak vergisi değerinin altında olduğu için matrah = 2.200.000 TL
Alıcı harcı = 2.200.000 × 0,02 = 44.000 TL; satıcı harcı 44.000 TL
Döner sermaye = 2.227 × 1,5 = 3.340,50 TL
Alıcının toplamı = 47.340,50 TL
Gerçek satış bedeli örneğin 2.800.000 TL ise, aradaki 600.000 TL'ye isabet eden harç (alıcı ve satıcı için 12.000'er TL) sonradan tarhiyata ve bir kat vergi ziyaı cezasına konu olabilir.
Yeni konutta KDV: tapu harcından ayrı bir maliyet
Konutu bir müteahhitten veya şirketten (KDV mükellefinden) alıyorsanız satış bedeline KDV eklenir. KDV tapu harcının yerine geçmez; ikisi ayrı ayrı ödenir. Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrası olan konutlarda oranlar şöyledir:
- Net 150 m²'ye kadar olan kısım: %10
- 150 m²'yi aşan kısım: %20
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar: %1
- 1 Nisan 2022'den önce ruhsat alınmış projelerde eski kurallar (%1, %8, %18 gibi) geçerli olabilir.
- İkinci el konutta satıcı gerçek kişiyse KDV yoktur.
Muafiyetler ve dikkat edilmesi gerekenler
- İlk konut muafiyeti yoktur. Türkiye'de ilk kez ev alanlar için genel bir tapu harcı muafiyeti bulunmaz.
- 6306 sayılı Kanun (kentsel dönüşüm) kapsamındaki işlemler tapu harcından ve döner sermayeden muaftır.
- Satış bedelini gerçek tutarın altında göstermek hem alıcı hem satıcı için cezalı tarhiyat riski taşır; ayrıca ileride satışta değer artış kazancı vergisi hesabında alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.
- Harç ve döner sermaye, randevu sonrası tapu müdürlüğünün ilettiği tutar üzerinden, işlem gününden önce bankaya veya e-Devlet üzerinden ödenir.
- Emlak vergisi değeri her yıl yeniden değerleme oranında artar; güncel değer için belediyenize veya e-Devlet'e bakın.