Kira artışı nedir, nasıl belirlenir?
Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık yapılır ve her yeni kira yılında kira bedeli güncellenir. Ancak ev sahibi kirayı dilediği oranda artıramaz: konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, kanunla belirlenen bir üst sınırla bağlıdır.
Bu üst sınır, TÜİK'in her ay açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede bu orandan düşük bir artış kararlaştırıldıysa düşük oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazılmışsa, aşan kısım geçersizdir.
Bu araç, en son açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranını otomatik olarak kullanır ve yeni kiranızı anında hesaplar.
Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu md. 344
TBK md. 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olsa bile uygulanır.
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli yine aynı sınırı geçmemek üzere hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
5 yıl kuralı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılındaki kira bedeli hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (kira tespit davası). Bu şekilde belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.
Yabancı para cinsinden kira: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
%25 sınırı ne oldu?
Yüksek enflasyon döneminde 11 Haziran 2022'de getirilen geçici düzenlemeyle konut kiralarındaki artışlar %25 ile sınırlanmıştı. Bu geçici uygulama 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
Bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında konut ve çatılı işyerleri için yeniden TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir. Bu nedenle bugün kira artışı hesaplanırken %25 değil, ilgili ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.
Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?
Esas alınacak oran, kira yılınızın başladığı aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. TÜİK bu veriyi genellikle her ayın 3'ünde açıklar.
Örneğin kira yılınız Ekim 2026'da yenileniyorsa, 3 Ekim 2026'da açıklanan Eylül 2026 oranı kullanılır. Bu araçta bu oran %31,49'dur.
- Yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalama TÜFE farklı oranlardır. Kira artışında 12 aylık ortalama kullanılır; Eylül 2026'da yıllık TÜFE %29,73, 12 aylık ortalama ise %31,49'dur.
| Kira yılının başladığı ay | Kullanılacak TÜFE verisi |
|---|---|
| Ekim 2026 | Eylül 2026 – 12 aylık ortalama %31,49 |
| Kasım 2026 | Ekim 2026 verisi (Kasım başında açıklanır) |
| Aralık 2026 | Kasım 2026 verisi (Aralık başında açıklanır) |
Kira artışı nasıl hesaplanır? (Formül)
Artış tutarı = Mevcut aylık kira × artış oranı / 100
Yeni aylık kira = Mevcut aylık kira + artış tutarı = Mevcut kira × (1 + oran / 100)
Yeni kira yılı toplamı = Yeni aylık kira × 12
Örnek 1: 20.000 TL kiraya TÜFE oranında artış
Mevcut kira 20.000 TL, kira yılı Ekim 2026'da yenileniyor (oran %31,49)
Artış tutarı = 20.000 × 31,49 / 100 = 6.298 TL
Yeni aylık kira = 20.000 + 6.298 = 26.298 TL
Yeni kira yılı toplamı = 26.298 × 12 = 315.576 TL
Örnek 2: 35.000 TL kira
Mevcut kira 35.000 TL, oran %31,49
Artış tutarı = 35.000 × 0,3149 = 11.021,50 TL
Yeni aylık kira = 46.021,50 TL
Yeni kira yılı toplamı = 46.021,50 × 12 = 552.258 TL
Örnek 3: Ev sahibi %40 artış isterse
Mevcut kira 20.000 TL, istenen artış %40, yasal sınır %31,49
İstenen yeni kira = 20.000 × 1,40 = 28.000 TL (artış 8.000 TL)
Yasal üst sınırla yeni kira = 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL
Aradaki 1.702 TL/ay fark kiracıyı bağlamaz; kiracı yasal sınıra göre artırılmış kirayı ödeyebilir.
Örnek 4: Sözleşmede daha düşük oran varsa
Mevcut kira 15.000 TL, sözleşmede “her yıl %25 artış” yazıyor
%25, yasal sınır olan %31,49'dan düşük olduğu için sözleşmedeki oran geçerlidir.
Artış = 15.000 × 0,25 = 3.750 TL; yeni kira = 18.750 TL
Yıllık toplam = 18.750 × 12 = 225.000 TL
Sık yapılan hatalar ve ipuçları
- Yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalamayı karıştırmak: Kira artış sınırı 12 aylık ortalama orandır.
- Yanlış ayın oranını kullanmak: Kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın verisini kullanın; sözleşme başlangıç tarihinize bakın.
- Hâlâ %25 sınırı olduğunu düşünmek: Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
- Sınırın tüm kiralara uygulandığını sanmak: TÜFE sınırı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir; arsa gibi çatısız taşınmazlarda farklı kurallar geçerlidir.
- Ödemeyi belgelendirmek: Kirayı banka havalesi veya EFT ile, açıklamaya ilgili ayı yazarak ödeyin. Kira gelirinde bildirim ve vergi yükümlülükleri için ayrıca kira stopajı ve beyan kurallarına bakın.
- 5 yıl dolduysa: Ev sahibi kira tespit davasıyla kirayı emsal düzeyine çekmek isteyebilir. Böyle bir durumda hukuki destek almanız önerilir.