Güncel kira artış oranı ne kadar?
TÜİK'in son açıkladığı verilere göre TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi %31,49 oldu (Eylül 2026 verisi). Bu oran, verinin açıklandığı ay içinde yenilenen konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde ev sahibinin isteyebileceği en yüksek artış oranıdır.
Dikkat: Haberlerde öne çıkan yıllık enflasyon (Eylül 2026 için %29,73) kira artışında kullanılmaz. Kanunun öngördüğü ölçü, yıllık değişim değil 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bülteni.
Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. madde
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu kural hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran (ör. "her yıl %50 artış") yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersizdir; artış yasal üst sınıra indirilir. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde serbestçe anlaşabilir.
Taraflar artış konusunda anlaşamazsa ya da sözleşmede artış hükmü yoksa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
%25 sınırı kalktı mı?
Evet. Haziran 2022'de konut kiraları için getirilen ve bir kez uzatılan geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu sınır yalnızca konutlar için uygulanıyordu; iş yerlerinde zaten 12 aylık ortalama TÜFE geçerliydi.
1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen tüm konut ve iş yeri kiralarında tek üst sınır, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranıdır.
Sözleşmeme hangi ayın oranı uygulanır?
Uygulanacak oran, kira sözleşmenizin yenilendiği aydan önceki ayın TÜFE verisidir; yani yenileme ayında TÜİK'in açıkladığı en güncel 12 aylık ortalama oranı. TÜİK, bir ayın enflasyon verisini bir sonraki ayın 3'ünde saat 10:00'da açıklar (3'ü hafta sonu veya tatile denk gelirse ilk iş günü).
Örneğin kira yılınız 15 Ekim 2026'da yenileniyorsa, 5 Ekim 2026'da açıklanan Eylül 2026 verisi (%31,49) uygulanır. Kira yılınız 15 Kasım'da yenileniyorsa, 3 Kasım'da açıklanacak Ekim verisini beklemeniz gerekir.
- Sözleşme başlangıç tarihi değil, yenileme (kira yılı başlangıcı) tarihi esas alınır.
- Kira yılı ayın başında (ör. 1 Kasım) yenileniyor ve o ayın verisi henüz açıklanmamışsa, uygulamada son açıklanan oran (önceki ayın verisi) kullanılır.
- Artış, sözleşmede başka bir tarih kararlaştırılmadıkça yeni kira yılının ilk ayından itibaren uygulanır.
Kira artışı nasıl hesaplanır? Örnek
Formül basittir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + artış oranı / 100). Güncel oranla bu, mevcut kiranızın %31,49 fazlası demektir.
Örnek: Ekim 2026'da yenilenen 20.000 TL kira (Eylül 2026 verisi, %31,49)
Artış tutarı: 20.000 TL × %31,49 = 6.298 TL
Yeni kira (en fazla): 20.000 TL + 6.298 TL = 26.298 TL
Ev sahibi bu tutardan daha düşük bir kira isteyebilir; daha yüksek bir kira için kiracının açık rızası da yetmez, artışın yasal sınırı aşan kısmı geçersizdir.
Kendi kira tutarınızı ve güncel oranı kira artış hesaplayıcımızla saniyeler içinde hesaplayabilirsiniz.
Son aylarda açıklanan kira artış oranları
Aşağıdaki tablo, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranlarını ve bu oranın hangi aydaki kira yenilemelerinde üst sınır olarak uygulandığını gösterir. Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri.
- Enflasyon geriledikçe 12 aylık ortalama da her ay bir miktar düşüyor; ancak ortalama geçmiş 12 ayı kapsadığı için yıllık enflasyondan daha yavaş değişir.
| TÜFE verisinin ayı | 12 aylık ortalama değişim | Uygulandığı kira yenileme ayı |
|---|---|---|
| Eylül 2026 | %31,49 | Ekim 2026 |
| Ağustos 2026 | %31,79 | Eylül 2026 |
| Temmuz 2026 | %31,90 | Ağustos 2026 |
| Haziran 2026 | %32,03 | Temmuz 2026 |
| Mayıs 2026 | %32,24 | Haziran 2026 |
| Nisan 2026 | %32,43 | Mayıs 2026 |
| Mart 2026 | %32,82 | Nisan 2026 |
| Şubat 2026 | %33,39 | Mart 2026 |
5 yıl kuralı ve kira tespit davası
TBK 344'ün 3. fıkrasına göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki kira bedeli hâkim tarafından TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda yasal üst sınır uygulanmaz; kira piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.
Beşinci yılı dolduran ev sahipleri bu yolla kirayı güncelleyebilir; sonraki yıllarda ise yeniden 12 aylık ortalama TÜFE sınırı geçerli olur.
- Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira bedelinin tespiti dahil kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Zamanlama: Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya ev sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK 345).
- Yabancı para cinsinden kiralarda beş yıl dolmadan bedel değiştirilemez; beş yıl sonra yine hâkim tarafından belirlenebilir.
İş yeri kiraları için durum
Çatılı iş yeri kiralarında da kural aynıdır: yenilenen kira dönemindeki artış, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez ve beş yıl kuralı burada da geçerlidir.
İş yeri kiralarında ayrıca %20 gelir vergisi stopajı uygulanabilir: kiracı şirket veya serbest meslek erbabıysa, brüt kira üzerinden stopajı keserek vergi dairesine öder. Artış oranı brüt kira üzerinden hesaplanır.